Dans le numéro précédent du journal du commerce liégeois, nous attirions votre attention sur l’importance de solliciter à temps le renouvellement de votre bail commercial afin de vous maintenir dans les lieux et d’ainsi pérenniser votre fonds de commerce.
Concernant les conditions et modalités de votre demande de renouvellement, nous nous permettons de vous renvoyer à cet article.
Il est maintenant temps de se pencher sur la seconde phase du renouvellement du bail : la réponse du bailleur.
Le bailleur doit obligatoirement adresser sa réponse à son locataire dans un délai de trois mois à dater de la réception de la demande de renouvellement, soit par exploit d’huissier, soit par lettre recommandée. Si le bailleur s’abstient de répondre, il est présumé de manière irréfragable marquer son accord sur la demande de renouvellement aux conditions mentionnées dans la demande.
Le bailleur peut également marquer son accord sur le renouvellement du bail, mais à des conditions différentes de celles proposées par le locataire dans sa demande. Si le locataire n’est pas d’accord avec ces conditions, il devra, dans les 30 jours de la réponse du bailleur, soumettre au Juge de Paix le contrôle des conditions de renouvellement. C’est, par conséquent, le Juge de Paix qui établira à quelles conditions le bail est renouvelé. Si les conditions fixées par le Juge de Paix ne conviennent pas au locataire, celui-ci aura toujours la possibilité de se désister de sa demande de renouvellement jusque mais au plus tard 15 jours après la signification du jugement définitif qui fixe les conditions nouvelles.
Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement mais seulement pour certains motifs prévus de manière exhaustive par le législateur (occupation personnelle des lieux, affectation non commerciale des lieux, travaux importants de reconstruction, manquement(s) grave(s) du locataire, absence d’intérêt légitime du locataire et offre supérieure d’un tiers). Il n’est bien entendu pas possible, dans le cadre de cet article, de développer chacun de ces motifs de refus, ceux-ci étant soumis à des conditions propres et donnant lieu pour certain à une indemnité d’éviction.
Enfin, le bailleur peut également refuser le renouvellement sans motif, mais alors moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction équivalente à trois ans de loyer. Il faut toutefois, pour que l’indemnité d’éviction soit due, que le locataire soit également propriétaire du fonds de commerce.
Vous l’aurez compris, exercer son droit au renouvellement du bail commercial n’est pas toujours chose aisée. Dès lors, en cas de particularité, nous ne pouvons trop vous conseiller de prendre tous les renseignements nécessaires afin de rédiger correctement la demande et d’examiner les réponses du bailleur. A défaut, le locataire pourrait être déchu du droit au renouvellement et ainsi perdre un élément essentiel de son fonds de commerce.
Johan Vervynck, Cabinet d’Avocats, JEUNEHOMME S.C.R.L., rue Fusch, 8, 4000 LIEGE