Personne n’ignore les importantes intempéries qui ont touché le pays le 14 juillet dernier. Ces inondations ont eu des conséquences catastrophiques, notamment sur de nombreux habitations et commerces.
Alors que les commerçants et les membres du secteur Horeca avaient enfin pu rouvrir leurs portes après leur fermeture imposée par les mesures dans le cadre de la lutte contre la propagation du COVID-19, certains d’entre eux ont vu leur établissement être détruit, détruit par l’eau, ou encore par les autorités communales ou rendus inutilisables.
Bon nombre de ces commerçants touchés par les inondations sont liés par un contrat de bail commercial. La question se pose alors de savoir ce qu’il advient des obligations contractuelles dès lors que le bien est partiellement ou totalement détruit.
L’article 1722 du code civil prévoit expressément l’hypothèse de la destruction de la chose louée, lequel s’applique également aux baux commerciaux. Il est rédigé comme suit :
Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.
Cet article constitue en réalité une application de la règle générale de droit selon laquelle, « dans les contrats synallagmatiques, l’extinction, par la force majeure, des obligations d’une partie, entraîne l’extinction des obligations corrélatives de l’autre partie et justifie, dès lors, la dissolution du contrat »1.
1 Cass., 17 juin 1993, R.W., 1994-1995, 1435
Par conséquent, il est dans un premier temps nécessaire de vérifier si les évènements relèvent de la « force majeure ».
A cet égard, il est indéniable, à notre estime, que les intempéries sont un évènement de « force majeure ». Cet évènement, imprévisible et irrésistible, a eu pour conséquence que le bailleur se retrouve dans l’impossibilité de remplir ses obligations contractuelles, à savoir fournir la jouissance du bien, sans pour autant que cela lui soit imputable.
L’article 1722 du Code civil qui, rappelons-le, est applicable aux baux commerciaux, fait une distinction entre la perte totale et la perte partielle de la chose louée.
1. La perte totale de la surface commerciale louée
Tel qu’indiqué dans l’article 1722 du code civil, en cas de perte totale, le bail est résilié de plein droit.
Ainsi, dans l’hypothèse où un établissement aurait été complètement détruit à la suite des inondations, son exploitant ne sera plus lié par aucune des obligations du contrat de bail commercial. Il ne sera pas conséquent plus tenu au paiement d’aucun loyer ni charge à dater de la destruction totale du bien.
En pratique, cela nécessite toutefois l’accord de chacune des parties sur le caractère total de la destruction ou, à défaut d’accord, de saisir le Juge de paix.
La résiliation du contrat de bail commercial aura notamment pour conséquence que le locataire sera redevable uniquement des loyers précédent la destruction du bien. Il sera dès lors possible de solliciter le remboursement les loyers payés à l’avance, ainsi que la restitution de la garantie locative
2. La perte partielle de la surface commerciale louée
En cas de perte partielle, l’article 1722 du code civil prévoit que le locataire peut solliciter soit une diminution du loyer, soit la résiliation du bail.
La seconde hypothèse sera en général envisagée si la destruction partielle peut être assimilée à une perte totale, à savoir lorsque la destruction du bien est telle que l’usage même de la surface commerciale n’est plus conforme à sa destination.
Notons que les Cours et Tribunaux mettent généralement en balance le coût des travaux nécessaires avec la valeur réelle du bien pour l’application de ce principe.
En conclusion, en cas de dégâts importants ayant provoqués la perte totale ou partielle de votre surface commerciale louée, il vous sera nécessaire, dans un premier temps, de prendre immédiatement contact avec le bailleur afin qu’il puisse constater les dégâts.
A la suite de ce constat, il conviendra, dans la mesure du possible, de trouver un accord amiable avec ce dernier, afin de procéder à une diminution du loyer ou à la résiliation du contrat de bail commercial.
En cas de conflit persistant avec le propriétaire, c’est alors vers le Juge de Paix qu’il reviendra de se tourner, afin qu’il tranche le litige.
Il n’est à cet égard, pas inutile de se renseigner auprès d’un professionnel du droit, voire de demander une assistance dans vos démarches et vos courriers.
