Le droit au bail est un élément essentiel du fonds de commerce, lorsque les commerçants ne sont pas propriétaires de l’immeuble dans lequel ils l’exploitent, mais au contraire le louent dans le cadre d’un bail commercial.
Dès lors, afin de pérenniser son fonds de commerce, il est important pour le commerçant de pouvoir se maintenir le plus longtemps possible dans les lieux.
Le législateur ne s’y est d’ailleurs pas trompé en accordant une importance toute particulière à la question du renouvellement du bail dans la loi relative aux baux commerciaux prévoyant divers délais et formes à respecter tant pour le locataire que pour le bailleur.
La matière du renouvellement du bail commercial étant vaste et complexe, le but du présent article n’est bien entendu pas d’en dresser un tableau exhaustif, mais d’en souligner certains éléments essentiels.
La première chose à avoir en tête lorsque l’on veut exercer son droit au renouvellement, c’est que la demande doit obligatoirement être adressée au bailleur 18 mois au plus et 15 mois au moins avant l’expiration du bail en cours. A titre d’exemple : si le bail expire le 31 décembre 2017, la demande de renouvellement devait être adressée entre le 1er juillet 2016 et le 30 septembre 2016.
Si la demande est adressée en dehors du délai, que ce soit avant ou après, la demande sera considérée comme nulle et le locataire perdra son droit au renouvellement. Toutefois, il s’agit d’une nullité relative, c’est-à-dire que le bailleur pourrait décider de renoncer à s’en prévaloir. Le locataire s’expose cependant au total bon vouloir de celui-ci.
La demande doit également être adressées selon des formes très précises et comporter un certain nombre de mentions qui devront également être respectées sous peine de nullité.
Tout d’abord, la demande devra être adressée soit par courrier recommandé avec accusé de réception, soit par exploit d’huissier. S’il y a plusieurs locataires, la demande doit émaner de l’ensemble des locataires. De même, s’il y a plusieurs bailleurs, la demande doit être adressée à chacun des bailleurs.
Ensuite, la demande de renouvellement doit obligatoirement mentionner les conditions auxquelles le renouvellement du bail est sollicité. En cas de demande de renouvellement aux mêmes conditions, il suffira d’indiquer que le renouvellement est sollicité moyennant le respect des conditions actuellement en cours. Si vous souhaitez demander le renouvellement à d’autres conditions, vous devrez mentionner très précisément ces nouvelles conditions et ne pas oublier de mentionner que les autres conditions du bail en cours restent d’application.
Enfin, vous devez également informer votre bailleur des modalités et du délai dans lequel il doit adresser sa réponse. Pour ce faire, la demande de renouvellement doit obligatoirement comporter la retranscription de l’article 14, al. 1 de la loi sur les baux commerciaux, soit :
« A défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies (soit par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée) et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offre d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées ».
La réponse du bailleur et les recours possibles feront l’objet de notre prochaine information.
Vous l’aurez compris, exercer son droit au renouvellement du bail commercial n’est pas toujours chose aisée. Dès lors, en cas de particularité, nous ne pouvons trop vous conseiller de prendre tous les renseignements nécessaires afin de rédiger correctement la demande. A défaut, vous pourriez être déchu de votre droit au renouvellement et ainsi perdre un élément essentiel de votre fonds de commerce.
